Payer ou ne pas payer les loyers du bail commercial pendant le COVID
telle est la question
Il peut paraître fort tentant pour tous les preneurs à bail commercial de se dispenser du paiement des loyers pendant la période de confinement ou de fermeture, voire plus en invoquant les difficultés économiques à venir.
Les enseignes, de plus ou moins grande taille, ont déjà adressé aux bailleurs des courriers en ce sens et sollicité la renégociation du bail pour l’avenir.
La réponse à cette question, essentielle pour la survie de certains, ne peut être générale et doit tenir compte des circonstances d’espèces (TPE, activité autorisée durant le confinement, …) et des clauses du contrat.
Le premier réflexe doit être de relire avec attention son bail et d’ouvrir son code civil.
Le preneur ne peut pas brandir la pandémie comme cas de force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers. Ou du moins pas directement.
Certains auteurs s’accordent à dire que l’impossibilité pour le locataire d’exploiter son activité dans les lieux loués constitue un manquement, certes non fautif, du bailleur à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible. Le preneur pourrait dès lors faire valoir une exception d’inexécution et ne pas exécuter sa propre obligation de paiement du loyer.
Il ne s’agit là que de l’exploitation de certains concepts juridiques sur lesquels les magistrats ne se sont pas encore prononcés. Cela ne saurait tarder …
En tout état de cause, il faut adapter le raisonnement au cas d’espèce comme, à titre d’illustration, lorsque le locataire exerce une activité indispensable à la continuité de la nation mais qu’il a fait le choix de ne pas ouvrir ou encore le cas des restaurateurs qui ont poursuivi, tant bien que mal, leur activité « à emporter ».
La renégociation du contrat peut s’imposer (dans son principe) pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er octobre 2016 ou en vertu d’une stipulation expresse du bail.
En dehors de ces hypothèses, une renégociation amiable (sans aucune garantie) peut être tentée. Le bailleur pouvant préférer aménager le paiement des loyers pendant une certaine période plutôt que de perdre son locataire.
Les sanctions de l’absence de paiement des loyers commerciaux ont été paralysées notamment par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020. Les clauses résolutoires sont, à ce titre, gelées.
